27 октября Банк России в очередной раз произвел индексацию ключевой ставки (КС) - до 15% годовых. Как и прежде, данная мера стала ответом на ряд предшествующей ей причин, среди которых - высокие темпы роста кредитования рынка и усиление инфляционного давления. Нельзя не отметить косвенное влияние волатильности курса валют на текущую обстановку. С одной стороны, иностранная валюта не оказывает прямого влияния на рынок недвижимости - расчеты стоимости и ставки ведутся в рублях. Другой вопрос заключается в том, что недвижимость в некотором смысле является «кризисным активом».

Иными словами, помимо решения основных задач, рост КС имеет ряд последствий, в том числе и на рынке недвижимости. О том, как скажется это событие на покупательском спросе, стоимости квадратного метра и ипотечных ставках мы попросили ответить  коммерческого директора проекта “Русская Европа” - Максима Владимировича Штерлинга. 

- Как влияет ключевая ставка на ипотеку?

- Отклик данной меры мы почувствуем буквально в ближайшее время. В первую очередь рост "ключа" скажется на программах льготного ипотечного кредитования - ставки продолжат расти. Конечно же, здесь речь идет про одобрение новых заявок, ведь выросшая КС требует более 40% дохода заемщика. В данном случае доходность кредита будет считаться отрицательной. 

Прогнозировать дальнейшую корреляцию курса крайне сложно, однако реалии сегодняшнего дня сохраняют право называть недвижимость - инвестицией с высоким потенциалом, в сравнении с депозитными вкладами. Плюс, не стоит забывать, что всегда доступна опция рефинансирования ипотеки через один-два года по более выгодной ставке. Это популярный инструмент, которым часто пользуются инвесторы.

- Что делать тем, у кого уже есть одобренная в банке ипотека?

- Времени на принятие решения, к сожалению, не так много. Несмотря на рамочные три месяца, в течении которых заемщик может определиться с объектом недвижимости, сейчас нужно действовать “на опережение”. Судя по предыдущему “скачку” КС, мы видим, что банки практикуют отзыв выданных одобрений. Это не повсеместная мера, однако, практика такая есть. Иными словами, есть шанс “проскочить” на выданных ранее условиях и попробовать успеть приобрести недвижимость на старых условиях. 

По нашим прогнозам, в ближайшее время ставки по ипотеке без учета льготных программ составят 15-17%. Проще всего в прогнозе ориентироваться на доходность длинных ОФЗ сроком на 5-7 лет, ставка по которым составляет 12,5% годовых.  

- Какие еще “сюрпризы” ждут тех, кто хочет купить квартиру?

- Опять же, опираясь на имеющийся опыт, мы с вами видели, как за ростом "ключа" вырос и размер первоначального взноса. Инструментарий регулирования рынка, используемый Минфином, включает не только повышение ставок, но и рост первоначального взноса. Прогнозировать сложно, но вполне ожидаем рост с 20% до 30%. Повторюсь, это информация для размышления тем, кто готовится к покупке в ближайшее время - рекомендую не затягивать этот процесс. 

- Будут ли скидки и акции на квартиры в новостройках?

-  Несмотря на сложность ситуации, современная система проектного финансирования поможет девелоперам пережить “турбулентность” рынка - ядро спроса на рынке сохранится. Однако, важно понимать что девелопер коррелирует стоимость “квадрата” в рамках инфляции, и это отразится в небольшом подорожании квартир в новостройках в ближайшее время. Точно так же, как повышается стоимость недвижимости по мере строительной готовности объекта. 

- Какой совет вы дадите тем, кто собирается покупать квартиру?

- Подводя черту под сказанным выше, как и прежде советую не затягивать с принятием решения. Тем клиентам, кто покупает недвижимость в “Русской Европе” в качестве инвестиций, напомню, что у нас действует (и пользуется популярностью) программа рассрочки на период строительства без участия банка. Это отличный инструмент, который подходит тем инвесторам, кому для покупки объекта не требуется ждать продажу собственной недвижимости. 

Напомню, что в рамках реализации Happy City “Русская Европа” мы успешно завершили строительство первого жилого комплекса - “Адрес счастья”, в котором есть пул доступных для покупки квартир. Также у нас открыта система бронирования квартир до официального старта продаж во втором жилом комплексе проекта - “Вдохновение”. Я говорю про нашу уникальную систему торгов, в рамках которой мы дважды в месяц открываем возможность бронирования небольшого пула квартир по минимальным ценам. Этот комплекс сдается в 2024 года.